재매각법

마지막 업데이트: 2022년 5월 10일 | 0개 댓글
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재매각절차

① 매각조건

재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다(민집 138조 2항 ) 즉, 재매각은 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호명받은 매각기일부터 재개. 속행되는 것이므로 재매각명령 후 최초의 재매각기일의 최저매각가격 그 밖의 매각조건에 대하여는 전의 재매각법 매수인이 최고가매수신고인으로 호명받은 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격 그 밖의매각조건이 그대로 적용되어 재매각기일에서는 그매각조건에 따라 매각을 실시하여야 한다. 따라서 민사잡행법 97조1항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시하여서는 아니 된다(대결

1975. 5. 31. 75마172 )

또한 재매각 직전의 ​ 매각기일에서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에서의 최저매각가격으로 하여서도 아니 된다. 그러나 이해관계인간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 일반의 원칙에 따라서 종전의 매각조건을 변경할 수 있고 또 법원도 직권으로

실무에서는 재매각의 경우 직권으로 매수신청의 재매각법 보증금액을 변경하여 최저매각가격의 10분의2로 정한 금액을 보증으로 제공하게 하고 있다(민집규 63조 2항 )

② 재매각기일의 지정 : 공고. 통지. 실시

법원이 재매각을 명한 때에는즉시 대매각기일을 지정하여 일반의 매각절차와 같은 방법으로 이를 공고하여야 한다. 재매각기일은 그 공고일로부터 2주 이후 20일 내로 정하영 한다(재민 91-5. 민집규 56조 )

재매각기일도 일반의 매각기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 하여야 한다(민집 104조 2항 ) . 전의 매수인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다(반대설 있음 ). 재매각기일의 절차는 민사집행법 138조의 특별규정에 의하는 경우 외에는 모두 일반의 부동산 매각기일의 절차에 따른다. 다만, ​ 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(민집 138조 4항 )

[ 문례] 매수신청보증금에 관한 변경결정

인천지 방 법 원

결 정

사 건 2016타경1234 부동산강제(임의)경매

주 문

매수신청의 보증액을 최저매각가격의 20%로 한다.

이 유

이 사건에 관한 매수신청의 보증을 달리 정함이 상당하다고

인정되므로 민사집행규칙 제63조 제2항에 의하여 주문과 같이

재매각기일에 매수신고가 없거나 최저매각가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는

때에는 일반 매각절차의 경우와 마찬가지로 민사집행법 119조의 규정에 따라 새 매각기일을 지정한다.​

▶ 손해배상, 대여금소송. 채권추심. 통장압류 유치권. 법정지상권 배당이의. 부동산소송. 상가권리금 소송~~ 경매컨설팅. 경매명도, 무료상담~~ 가능 --------------------------- ▶ 민사. 형사소송. 가압류 명도소송. 건물철거소송 강제집행. 채권.채무 시헤행위. 공사대금 등 ------------------------- ▶ 現) 법무법인 사무장 ☎ 010-5132-1566

【 재매각 】《 재매각의 요건 , 재매각의 대상 , 재매각절차에서 전의 매수인의 지위 》 〔 윤경 변호사 더 리드 (The Lead) 법률사무소 〕

재매각은 매수인 ( 차순위매수인이 매각허가를 받은 경우를 포함한다 ) 이 대금지급기한 또는 민사집행법 142 조 4 항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 않았고 , 차순위매수신고인이 없는 때에 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말한다 ( 민집 138 조 1 항 ).

재매각은 매각절차를 다시 실시하는 점에서 새 매각과 같으나 , 재매각은 매각허가결정확정 후 매수인의 대금지급의 무불이행을 원인으로 함에 반하여 , 새 매각은 매각허가결정에 이르지 않았거나 매각허가결정의 확정에 이르지 않은 경우에만 실시하는 점에서 구별된다 .

가 . 매수인이 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 않았을 것

매각대금지급의무를 완전히 이행하지 않으면 재매각이 실시되므로 일괄매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 매각대금에 상당하는 대금지급만이 있을 때에는 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없고 , 또 여러 사람이 동일 부동산을 매각허가받은 경우에 공동매수인 내부관계에서는 부담부분이 정하여져 있더라도 법원에 대하여는 연대하여 전액을 지급할 의무가 있으므로 그중 1 인만이 그 부담액만을 납부하고 그 나머지는 납부하지 않은 경우에는 매수인들은 그 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없다 .

판례도 민사집행법 140 조 3 항에 따라 각자 우선매수신고를 한 여러 사람의 공유자에게 공유지분의 비율에 따라 공동으로 채무자의 지분을 매수하게 한 경우 그 공유자들이 대금지급기한까지 매각대금 전액을 납부하지 않은 때에는 민사집행법 138 조에 따라 채무자의 지분 전부의 재매각을 명하여야 한다는 입장이다 ( 대결 2012. 3. 9. 2011 그 316).

나 . 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 142 조 4 항의 다시 정한 기한까지 이행하지 않았을 것

따라서 매수인이 위 기한까지 대금지급의무를 불이행하면 재매각을 명할 수 있다 .

다 . 차순위매수신고인이 없을 것

매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않았더 라도 차순위매수신고인이 있는 경우에는 바로 재매각을 명할 수 없고 그에 앞서 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하여야 한다 ( 민집 137 조 1 항 본문 ).

따라서 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각불허가결정이 확정되거나 , 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않은 때에 비로소 재매각을 실시할 수 있다 .

라 . 의무불이행이 재매각명령 시까지 존속할 것

매수인은 지급기한이 지난 후에도 재매각기일의 3 일 이전까지는 대금지급을 할 수 있기 때문에 ( 민집 138 조 3 항 ) 재매각명령 전에 대금을 지급한 때에는 재매각의 요건을 구비하지 못한 것으로 된다 .

재매각의 대상으로 되는 목적물은 원칙으로는 매수인에게 매각허가 되었던 부동산이다 .

다만 당초 여러 개의 부동산에 대하여 매각을 실시하였으나 민사집행법 124 조의 과잉매각으로 되어 일부 부동산에 대하여서만 매각허가를 하고 나머지 부동산에 대하여서는 매각불허가를 하였다가 매수인이 대금을 지급하지 않아 그 부동산에 대하여 재매각을 실시하게 된 경우에 법원은 필요하다고 인정하면 앞서 과잉매각으로 매각허가를 하지 않았던 부동산도 함께 매각에 부칠 수 있다 .

이 경우에 매각불허된 부동산의 경매는 재매각이 아니므로 전의 매수인의 매수금지의 문제는 생기지 않는다 .

집행법원은 재매각의 요건이 구비되면 그 사유발생 일로부터 1 주안에 직권으로 재매각을 명하여야 한다 ( 재매각법 재민 91-5).

재매각을 명함에 있어 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고 재매각명령서를 작성하여 이를 집행기록에 가철하여 두었다가 후일 매각기일공고절차를 완료하여 재매각을 실시할 때에 집행기록과 함께 집행관에게 인계한다 .

재매각명령이 발령되면 종전의 매각허가결정은 당연히 실효된다 .

재매각명령을 전의 매수인 그 밖의 이해관계인에게 고지할 필요는 없다 ( 그러나 적어도 경매신청채권자와 채무자 및 전의 매수인에게는 고지함이 상당하다는 견해도 있다 ).

재매각명령에 대하여는 이해관계인이 집행에 관한 이의신청으로써 불복할 수 있다 .

이 불복은 재매각기일이 종결될 때까지 할 수 있다 .

재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격 , 그 밖의 매각조건을 적용한다 ( 민집 138 조 2 항 ).

즉 재매각은 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호명받은 매각기일부터 재개 · 속행되는 것이므로 재매각명령 후 최초의 재매각기일의 최저매각가격 그 밖의 매각조건에 대하여는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호명받은 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격 그 밖의 매각조건이 그대로 적용되어 재매각기일에서는 그 매각조건에 따라 매각을 실시하여야 한다 .

따라서 민사집행법 97 조 1 항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시하여서는 안 된다 ( 대결 1975. 5. 31. 75 마 172).

또한 재매각 직전의 매각기일에서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에 서의 최저매각가격으로 하여서도 안 된다 .

실무에서는 재매각의 경우 직권으로 매수신청의 보증금액을 변경하여 최저매각가격의 10 분의 2 로 정한 금액을 보증으로 제공하게 하고 있다 ( 민집규 63 조 2 항 ).

나 . 재매각기일의 지정 · 공고 · 통지 · 실시

법원이 재매각을 명한 때에는 즉시 재매각기일을 지정하여 일반의 매각절차와 같은 방법으로 이를 공고하여야 한다 .

재매각기일은 그 공고일로부터 2 주 이후 20 일 이내로 정하여야 한다 ( 재민 91-5, 민집규 56 조 ).

재매각기일도 일반의 매각기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 하여야 한다 ( 민집 104 조 2 항 ).

전의 매수인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다 ( 반대설 있음 ).

판례도 공유물지분에 대한 경매에서 우선매수권을 행사하여 매각허가결정을 받은 공유자가 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않아 재매각절차가 진행된 경우 재매각절차에서 ‘ 전의 매수인 ’ 에 해당하는 공유자에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지가 누락되었다고 하더라도 이를 위법하다거나 민사집행법 121 조 1 호에 정한 매각허가 이의사유인 ‘ 집행을 계속 진행할 수 없는 때 ’ 에 해당한다고 볼 수 없다는 입장이다 ( 대결 2014. 9. 2. 2014 마 969).

재매각기일의 절차는 민사집행법 138 조의 특별규정에 의하는 경우 외에는 모두 일반의 부동산 매각기일의 절차에 따른다 .

다만 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 재매각법 할 수 없다 ( 민집 138 조 4 항 ).

재매각기일에 매수신고가 없거나 최저매각가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 일반 매각절차의 경우와 마찬가지로 민사집행법 119 조의 규정에 따라 새 매각기일을 지정한다 .

6. 재매각절차에서 전의 매수인의 지위

재매각절차에서는 전의 재매각법 매수인은 매수신청을 할 수 없다 ( 민집 138 조 4 항 ).

전의 매수인은 그 재매각기일뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 당해 물건에 관한 일체의 매각절차에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다 .

나 . 매수신청보증의 반환 불허

(1) 매수인이 대금을 납부하지 않아 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며 ( 민집 138 조 4 항 ) , 이 규정에 의하여 매수인이 돌려줄 것을 요구할 수 재매각법 없는 보증은 배당할 금액에 포함된다 ( 민집 147 조 1 항 5 호 ).

재매각의 결과 매각대금이 재매각 전의 매각대금보다 다액인 경우에도 역시 반환청구를 하지 못한다 .

그 보증이 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입하여야 한다 ( 민집규 80 조 ).

(2) 매각절차의 취소 , 경매신청의 취하의 경우 보증의 반환

재매각명령 후 매각절차가 취소되거나 경매신청이 적법하게 취하된 때에는 매각절차의 속행이 없어진 결과가 되므로 전의 매수인은 매수신청의 보증의 반환을 청구할 수 있다 .

다만 이중경매에서 선행사건이 취소 또는 취하된 경우에도 후행사건에 의하여 재매각절차가 계속 진행되는 한 후행절차는 선행절차의 속행이라는 성격을 지니는 것이므로 반환청구가 불가능하다 .

따라서 후행사건까지 취소 또는 취하되어야 매수신청의 보증의 반환청구가 가능하다 .

(3) 부동산이 없어지거나 남을 가망이 없어 경매를 취소한 경우 보증의 반환

재매각으로 들어간 후에 부동산이 없어지거나 ( 민집 96 조 l 항 ) 또는 최저매각가격을 저감한 결과 민사집행법 102 조 ( 남을 가망이 없을 경우의 경매의 취소 ) 를 적용하여 매각절차를 취소한 경우에도 전의 매수인은 보증금을 반환받을 재매각법 수 있다 .

매수신청의 보증은 전의 매수인의 대금지급의무 불이행으로 인하여 이해관계인에게 생긴 손해를 담보하기 위한 것이라고 보기 어렵고 , 보증금의 몰수는 매각절차가 적법하게 진행되어 보증금이 배당할 금액에 산입되어 배당에 제공되는 것을 전제로 하는 것이기 때문이다 .

다만 재매각을 하는 경우의 남을 가망이 없을 경우에 해당하는지 여부는 재매각 시의 최저매각가격만을 기준으로 판단할 것이 아니라 , 재매각기일의 최저매각가격과 전의 매수인이 제공한 보증금 중 반환하지 않는 금액의 합계액 이 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 넘지 않는지 여부를 가지고 판단하여야 한다 .

다 . 경매취하에 대한 동의권자에서 제외

재매각명령이 내려진 이후 전의 매수인이 법정의 대금 등을 지급하지 않은 상태에서 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써 매각절차를 종결시키고자 하는 경우 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않아 재매각절차를 야기한 전의 매수인은 민사집행법 93 조 2 항이 규정하는 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 않는다 ( 대결 1999. 5. 31. 99 마 468).

라 . 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허

민사집행법 137 조 2 항에서 최고가매수신고인이 대금납부 후 보증금 몰취의 제재를 받는 시점을 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때로 정하고 있는 점을 고려하면 , 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받으면 그때부터는 차순위매수신고인이 새로운 매수인이 되므로 전의 매수인은 대금을 납부할 수 없고 , 그 이전의 단계에서는 최고가매수신고인이 우선하여 대금을 납부할 수 있다 .

【 ( 부동산경매 ) < 재매각절차 >】 재매각절차 에서의 매각조건 및 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력 ( 매수신청의 불허 , 매수신청보증의 반환 불허 , 경매취하에 대한 동의권자에서 제외 , 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허 ) 【 윤경 변호사 법무법인 더리드 (The Lead) 민사집행법전문변호사 】

1. 재매각절차 에서의 매각조건

재매각절차에도 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격 , 그 밖의 매각조건이 재매각절차에 그대로 적용된다 ( 법 138 ② )( 대법원 1980. 8. 7. 자 80 마 215 결정 , 대법원 1998. 10. 28. 자 98 마 1817 결정 ).

최저매각가격을 저감하거나 전의 매수인이 응찰하였던 가격을 최저매각가격으로 정해서는 안 된다 .

즉 , 재매각은 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일부터 재개 · 속행되는 것이므로 재매각명령후 최초의 재매각기일의 최저매각가격 기타 매각조건에 대하여는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일에 정해졌던 최저매각가격 기타 매각조건이 그대로 적용되어 , 재매각기일에서는 그 매각조건에 따라 매각을 실시해야 한다 .

따라서 민사집행법 97 조 1 항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시해서는 안 된다 ( 대법원 1975. 5. 31. 자 75 마 172 결정 ).

또한 재매각 직전 매각기일에서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에 있어서의 최저매각가격으로 하여서도 안 된다 .

그러나 이해관계인 간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 일반 원칙에 따라서 종전의 매각조건을 변경할 수 있고 또 법원도 직권으로 매각조건을 변경할 수 있다 .

실무에서는 재매각의 경우 직권으로 매수신청의 보증금액을 변경하여 최저매각가격의 10 분의 2 로 정한 금액을 보증으로 제공하게 하고 있다 ( 규칙 63 ② ).

사 건 20 타경 부동산강제 ( 임의 ) 경매

매수신청의 보증액을 최저매각가격의 10 분의 2 로 한다 .

이 사건에 관한 매수신청의 보증을 달리 정함이 상당하다고 인정되므로 민사집행규칙 제 63 조 제 2 항에 의하여 주문과 같이 결정한다 .

(2) 재매각기일의 지정 · 공고 · 통지 · 실시

( 가 ) 법원이 재매각을 명한 때에는 즉시 재매각기일을 지정하여 일반의 매각절차와 같은 방법으로 이를 공고해야 한다 .

재매각기일은 그 공고일로부터 2 주 후 20 일 안의 날로 정해야 한다 ( 재민 91-5, 규칙 56).

재매각기일도 일반의 매각기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 해야 한다 ( 법 104 ② )[ 공유지분의 경매시에는 다른 공유자에 대하여 입찰기일을 통지해야 하며 , 이를 흠결하면 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다 ( 대법원 1998. 3. 4. 자 97 마 962 결정 ) ].

전의 매수인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다 .

( 나 ) 재매각기일의 절차 는 민사집행법 138 조의 특별규정에 의하는 경우 외에는 모두 일반의 부동산매각기일의 절차에 따른다 .

다만 , 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다 ( 법 138 ④ ).

재매각기일에 매수신고가 없거나 최저매각가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 , 일반 매각절차의 경우와 마찬가지로 민사집행법 119 조의 규정에 따라 새 매각기일을 지정한다 .

2. 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력 ( 매수신청의 불허 , 매수신청보증의 반환 불허 , 경매취하에 대한 동의권자에서 제외 , 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허 )

재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다 ( 법 138 ④ ). 전의 매수인에는 매수인이 된 차순위매수신고인도 포함된다 .

전의 매수인은 그 재매각기일 뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 당해 물건에 관한 일체의 매각절차에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다 .

(2) 매수신청보증의 반환 불허

매수인이 대금을 납부하지 않아 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며 ( 법 138 ④ ),

전의 매수인이 제출한 매수신청의 재매각법 보증은 배당재원에 충당된다 ( 법 147 ①ⅴ ).

(3) 경매취하에 대한 동의권자에서 제외

재매각명령이 내려진 이후 전의 매수인이 법정의 대금 등을 지급하지 않은 상태에서 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써 매각절차를 종결시키고자 하는 경우 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않아 재매각절차를 야기한 전의 매수인은 민사집행법 93 조 2 항이 규정하는 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 않는다 ( 대법원 1999. 5. 31. 자 99 마 468 결정 ).

대금을 납부하지 않음에 따라 매수인이나 차순위매수신고인이 없는 상태가 되면 , 신청채권자는 매수신청인이 생기기 전의 단계에서와 마찬가지로 , 단독으로 경매신청을 취하할 수 있다 ( 법 93 ② ·268)

(4) 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허

민사집행법 137 조 2 항에서 최고가매수신고인이 대금납부 후 보증금 몰취의 제재를 받는 시점을 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때로 정하고 있는 점을 고려하면 , 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받으면 그때부터는 차순위매수신고인이 새로운 매수인으로 우선하게 되고 , 그 이전의 단계에서는 최고가매수신고인이 우선하여 대금을 납부할 수 있다 .

○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업 , ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업 , ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업 , ○ 1979 대전고등학교 졸업

○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행 ( 부동산경매 ) 의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행 ( 부동산경매 ) 의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 재매각법 육법사 ○ 보전처분 ( 가압류 , 가처분 ) 의 실무 ( 상 ) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매 ( 입찰 ) 의 실무 ( 하 ) 1999, 법률정보센터

○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드 (The Lead) 의 대표변호사

○ KLPGA( 한국여자프로골프협회 ) 고문변호사

○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문

○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원

○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원

○ 2017. 6. 사법시험 제 2 차 시험위원

○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원

○ 2016. 8. 서울지방변호사회 편집위원회 위원장

○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장

○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 ( 대한변호사협회 등록 제 2015-82)

○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 ( 대한변호사협회 등록 제 2015-83)

○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사

○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2 년 )

○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사

○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관

○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제 1 호 연구법관

○ 사법시험 1, 2, 3 차 출제 위원 ( 민법 , 민사소송법 , 저작권법 )

○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원 ( 민법 , 민사소송법 )

○ 사법보좌관 교육 담당 ( 민사보전실무 강의 등 )

○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강

○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사 ( 민사집행법 등 강의 )

○ 민사법 , 강제집행 , 언론소송 , 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표

○ 로앤비 (LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재

○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간

○ 법원실무제요 ( 강제집행 ) 및 주석서 ( 민사소송법 및 민사집행법 ) 의 집필위원

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◉ 사해행위취소와 가액배상 , 캐릭터의 저작물성 , 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조 , 인권과 정의 , 저스티스 등에 약 80 여 편의 논문 발표

재매각은 매수인 ( 차순위매수인이 매각허가를 받은 경우를 포함한다 ) 이 대금지급기한 또는 민사집행법 142 조 4 항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 않고 ( 일괄매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 대금만 내거나 , 한 부동산의 공동매수인 중 일부가 내부관계상 자기의 의무를 이행하였어도 전체적으로 대금을 다 내지 않으면 완전한 의무이행이 아니다 ), 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말한다 ( 법 138 ① ).

재매각은 매각절차를 다시 실시하는 점에서 새 매각과 같으나 , 재매각은 매각허가결정 확정 후 매수인의 대금지급의무 불이행을 원인으로 함에 반하여 , 새 매각 은 매각허가결정에 이르지 않았거나 매각허가결정의 확정에 이르지 않은 경우에만 실시하는 점에서 구별된다 .

매수인이 재매각명령 전에 매각대금 및 지연이자와 절차비용을 지급한 경우에는 재매각절차를 진행할 필요가 없다 ( 법 138 ③ 참조 ).

(1) 매수인이 매각대금 지급의무를 완전히 이행하지 않았을 것 .

매각대금 지급의무를 완전히 이행하지 않으면 재매각이 실시되므로 일괄매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 매각대금에 상당하는 대금지급만이 있을 때에는 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없고 , 또 여러 사람이 같은 부동산을 매각허가받은 경우에 공동매수인 내부관계에서는 부담부분이 정하여져 있더라도 법원에 대하여는 연대하여 전액을 지급할 의무가 있으므로 , 그 중 1 인만이 그 부담액만을 납부하고 그 나머지는 납부하지 않은 경우에는 매수인들은 그 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없다 ( 대법원 2001. 7. 16. 자 2001 마 1226 결정 , 대법원 2012. 3. 9. 자 2011 그 316 결정 ).

(2) 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 142 조 4 항의 다시 정한 기한까지 이행하지 않았을 것 .

따라서 매수인이 위 기한까지 대금지급의무를 불이행하면 재매각을 명할 수 있다 .

(3) 차순위매수신고인 이 없을 것 .

매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않았더라도 차순위매수신고인이 있는 경우에는 바로 재매각을 명할 수 없고 그에 앞서 차순위매수신고인에 대한 매각허가 여부를 결정해야 한다 ( 법 137 ① 본문 ).

따라서 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각불허가결정이 확정되거나 , 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않은 때에 비로소 재매각을 실시할 수 있다 .

(4) 의무불이행이 재매각명령시까지 존속할 것 .

매수인은 지급기한이 지난 후에도 재매각기일의 3 일 이전까지는 대금지급을 할 수 있기 때문에 ( 법 138 ③ ), 재매각명령 전에 대금을 지급한 때에는 재매각의 요건을 구비하지 못한 것이 된다 .

재매각의 대상으로 되는 목적물은 원칙으로는 매수인에게 매각허가되었던 부동산이다 . 다만 , 당초 여러 개의 부동산에 대하여 매각을 실시하였으나 민사집행법 124 조의 과잉매각이 되어 일부 부동산에 대하여서만 매각허가를 하고 나머지 부동산에 대해서는 매각불허가를 하였다가 매수인이 대금을 지급하지 않아 그 부동산에 대하여 재매각을 실시하게 된 경우 , 법원은 필요하다고 인정하면 앞서 과잉매각으로 매각허가를 하지 않았던 부동산도 함께 매각에 부칠 수 있다 . 이 경우에 매각불허된 부동산의 경매는 재매각이 아니므로 전의 매수인의 매수금지의 문제는 생기지 않는다 .

집행법원은 재매각의 요건이 구비되면 재매각명령을 발해야 하고 , 그 사유발생일부터 1 주 안에 재매각기일을 지정하고 통지해야 한다 ( 재민 91-5).

재매각을 명함에 있어 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고 재매각명령서를 작성하여 이를 집행기록에 가철하여 두었다가 후일 매각기일 공고절차를 완료하여 재매각을 실시할 때에 집행기록과 함께 집행관에게 교부한다 .

재매각명령 이 발령되면 확정된 매각허가결정은 당연히 그 효력을 상실하고 , 실체적으로는 매수인의 대금지급의무불이행을 원인으로 매매계약이 당연 해제되므로 , 매수인의 대금지급의무 역시 소멸한다 ( 황병하 , “ 경매신청의 취하와 전 경락인의 동의 ”, 대법원판례해설 (32), 법원도서관 (1999), 369 면 ).

재매각명령을 전의 매수인 기타 이해관계인에게 고지할 필요는 없다 . 재매각기일은 통지해야 한다 .

즉시항고할 수 있다는 규정이 없으므로 , 재매각명령에 대하여는 이해관계인이 집행방법에 대한 이의로써 불복할 수 있다 ( 제 3 판 주석 민사집행법 (III), 80 면 ; 실무제요 민사집행 [II], 351 면 ). 이 불복은 재매각기일이 종결될 때까지 할 수 있다 .

재매각절차에도 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격 , 그 밖의 매각조건이 재매각절차에 그대로 적용된다 ( 법 138 ② , 대법원 1980. 8. 7. 자 80 마 215 결정 , 대법원 1998. 10. 28. 자 98 마 1817 결정 ). 최저매각가격을 저감하거나 전의 매수인이 응찰하였던 가격을 최저매각가격으로 정해서는 안 된다 .

즉 , 재매각은 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일부터 재개 · 속행되는 것이므로 재매각명령후 최초의 재매각기일의 최저매각가격 기타 매각조건에 대하여는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일에 정해졌던 최저매각가격 기타 매각조건이 그대로 적용되어 , 재매각기일에서는 그 매각조건에 따라 매각을 실시해야 한다 . 따라서 민사집행법 97 조 1 항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시해서는 안 된다 ( 대법원 1975. 5. 31. 자 75 마 172 결정 ).

또한 재매각 직전 매각기일에서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에 있어서의 최저매각가격으로 하여서도 안 된다 . 그러나 이해관계인 간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 일반 원칙에 따라서 종전의 매각조건을 변경할 수 있고 또 법원도 직권으로 매각조건을 변경할 수 있다 . 실무에서는 재매각의 경우 직권으로 매수신청의 보증금액을 변경하여 최저매각가격의 10 분의 2 로 정한 금액을 보증으로 제공하게 하고 있다 ( 규칙 63 ② ).

(2) 재매각기일의 지정 · 공고 · 통지 · 실시

( 가 ) 법원이 재매각을 명한 때에는 즉시 재매각기일을 지정하여 일반의 매각절차와 같은 방법으로 이를 공고해야 한다 .

재매각기일은 그 공고일로부터 2 주 후 20 일 안의 날로 정해야 한다 ( 재민 91-5, 규칙 56).

재매각기일도 일반의 매각기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 해야 한다 ( 법 104 ② ). 공유지분의 경매시에는 다른 공유자에 대하여 입찰기일을 통지해야 하며 , 이를 흠결하면 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다 ( 대법원 1998. 3. 4. 자 97 마 962 결정 ). 전의 매수인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다 .

( 나 ) 재매각기일의 절차 는 민사집행법 138 조의 특별규정에 의하는 경우 외에는 모두 일반의 부동산매각기일의 절차에 따른다 . 다만 , 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다 ( 법 138 ④ ).

재매각기일에 매수신고가 없거나 최저매각가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 , 일반 매각절차의 경우와 마찬가지로 민사집행법 119 조의 규정에 따라 새 매각기일을 지정한다 .

바 . 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력

재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다 ( 법 138 ④ ). 전의 매수인에는 매수인이 된 차순위매수신고인도 포함된다 ( 전병서 , 265 면 ).

전의 매수인은 그 재매각기일 뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 재매각법 당해 물건에 관한 일체의 매각절차에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다 .

(2) 매수신청보증의 반환 불허

매수인이 대금을 납부하지 않아 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며 ( 법 138 ④ ), 전의 매수인이 제출한 매수신청의 보증은 배당재원에 충당된다 ( 법 147 ①ⅴ ).

(3) 경매취하에 대한 동의권자에서 제외

재매각명령이 내려진 이후 전의 매수인이 법정의 대금 등을 지급하지 않은 상태에서 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써 매각절차를 종결시키고자 하는 경우 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않아 재매각절차를 야기한 전의 매수인은 민사집행법 93 조 2 항이 규정하는 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 않는다 ( 대법원 1999. 5. 31. 자 99 마 468 결정 ). 대금을 납부하지 않음에 따라 매수인이나 차순위매수신고인이 없는 상태가 되면 , 신청채권자는 매수신청인이 생기기 전의 단계에서와 마찬가지로 , 단독으로 경매신청을 취하할 수 있다 ( 법 93 ② · 268)

(4) 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허

민사집행법 137 조 2 항에서 최고가매수신고인이 대금납부 후 보증금 몰취의 제재를 받는 시점을 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때로 정하고 있는 점을 고려하면 , 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받으면 그때부터는 차순위매수신고인이 새로운 매수인으로 우선하게 되고 , 그 이전의 단계에서는 최고가매수신고인이 우선하여 대금을 납부할 수 있다 ( 실무제요 민사집행 [II], 354 면 . 다만 차순위매수신고인에게 매각허가결정이 선고된 뒤라도 차순위매수신고인이 매각대금을 지급하기 전이면 최고가매수신고인이 대금을 지급하고 목적물을 취득할 수 있다는 반대의 견해가 있다 ).

재매각절차에서 이전의 매수신고인이 부동산을 취득하기 위한 방법에 대해 법률상담을 받고 싶습니다

안녕하세요. 매수신고인이 부동산을 재매각법 취득할 수 있는 방법을 법률상담 통해서 알고 싶어 이렇게 글을 올립니다.

저는 부동산의 강제집행절차에서 차순위매수신고인으로 정해졌습니다. 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 않아서 저에게 매각허가결정이 되었는데, 저도 매각대금을 구하지 못하여 결국 법원에서 위 부동산의 재매각명령이 나오게 되었고, 재매각기일이 정해진 것입니다.

제가 후에 매각대금을 마련하였는데 재매각 결정에도 불구하고 위 경매절차에서 위 부동산을 낙찰 받을 수 있는 방법이 혹시 없을까요?

로앤굿

매각허가결정을 받은 매수인(최고가매수신고인 혹은 차순위매수신고인)이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니한 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하게 됩니다(민사집행법 제138조 제1항). 그러나 매수인이 재매각명령 전에 매각대금 및 지연이자와 절차비용을 지급한 경우에는 재매각절차를 진행하지 않게 됩니다(민사집행법 제138조 제3항). 또한 법원은 재매각명령 이후이더라도 이전의 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 의한 지연이자와 절차이용을 낸 때에는 재매각절차를 취소하여야 합니다(민사집행법 제138조 제3항 전문). 이 때 대법원규칙이 정하는 이율은 연 15%입니다(민사집행규칙 제75조). 위 사안과 같이 최초의 매수인이 대금지급의무를 이행하지 아니하여 차순위매수신고인에게 매각허가를 하였는데(민사집행법 제137조 제1항), 차순위매수신고인조차 대금지급의무를 이행하지 아니하여 재매각을 명한 때에는, 최초의 매수인이나 제2의 매수인이나 모두 같은 입장이기 때문에 둘 중에서 위 금액(대금과 지연이자 및 절차비용)을 먼저 낸 매수인이 매매목적물의 소유권을 취득하게 됩니다(민사집행법 제138조 제3항 후문). 따라서 甲이 위 사안에서 위 부동산을 낙찰받기 위해서는 재매각기일의 3일 이전까지 최고가매수신고인이 매각대금 등을 납부하기 전에 먼저 위 금액을 납부하면 위 경매절차에서 위 부동산의 소유권을 취득하게 될 것입니다.


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