투기거래

마지막 업데이트: 2022년 7월 8일 | 0개 댓글
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/그래픽=김용민 기자 [email protected]

KBS 뉴스

⊙앵커: 정부가 오늘 경제안정대책을 내놓았습니다.
부동산 대책의 경우에 새로 투기지역 개념을 도입해서 양도세를 실거래가로 매기고 가계대출은 더욱 억제한다는 게 주요 내용입니다.
먼저 박일중 기자가 보도합니다.
⊙기자: 지금까지는 투기과열지구로 지정되더라도 실거래가가 아닌 기준으로 양도세를 물려왔습니다.
⊙윤성희(공인중개사): 기준시가에 비해서 실거래가는 훨씬 더 많이 오르기 때문에 집을 파는 사람 입장에서는 양도세율에 대해서 크게 걱정을 하지 않고 있어요.
⊙기자: 그러나 내년부터 부동산 가격이 급등한 곳은 재경부가 직접 투기 지역으로 지정해 실거래가를 기준으로 과세하기로 했습니다.
투기지역으로 지정돼도 값이 계속 오르면 탄력세율이 적용돼 양도차액의 절반 이상을 세금으로 내야 합니다.
투기지역이 아니더라도 6억원이 넘는 비싼 주택을 팔면 평수에 관계 없이 실거래가를 기준으로 세금을 물립니다.
따라서 이 일대 아파트들은 20평형대지만 실거래가가 7, 8억원을 호가하기 때문에 이 실거래가를 중심으로 양도세를 물어야 합니다.
이 같은 영향을 받는 주택은 서울 강남 등 전국적으로 6만 5000여 가구에 이릅니다.
⊙윤진식(재정경제부 차관): 부동산 불이 토지까지 옮겨붙는 것은 이건 원천적으로 차단해야 되겠다라는 뜻에서 토지거래 허가구역을 대폭 확대해서.
⊙기자: 올 겨울 이사철에 다시 오를지도 모를 집값을 사전에 막겠다는 뜻으로 풀이됩니다.
⊙김선덕(건설산업전략연구소장): 세금이 상당히 많은 양이 부과가 되기 때문에 주택가격이 더욱 하락하기 전에 이를 매도 하는 물량들이 많이 쏟아져 나올 것으로 보여집니다.
⊙기자: 이와 함께 투기과열지구에만 적용해 온 주택담보 대출비율 60%를 전국적으로 확대해 가계대출 수요를 억제하기로 했습니다.
KBS뉴스 박일중입니다.

[혼돈의 파생상품]④'투자냐, 투기냐' 경고에도 과열

원자재 ETF·ETN 거래대금 급증…금융당국 주의보
보호조치 강화 가능성은 낮아, 투자판단 신중해야

최근 ETF·ETN 시장이 과열되면서 금융감독원이 소비자경보를 발령했다. 한국거래소는 일부 종목을 투자유의종목으로 지정했다. 앞으로 수차례 투자 경고를 내도 투기수요가 줄어들지 않을 경우 투자 제한 제도가 강화될 수 있다.

2년전 코로나19로 시장 변동성이 확대되는 상황에서 레버리지 ETF·ETN으로 과도한 쏠림현상이 발생했고 투기수요가 진정되지 않자 제도가 마련된 바 있어서다. 다만 상황의 심각성이 과거에 미치지 않고 있다고 금융위원회는 판단하고 있어 제도 변경 가능성은 낮다.

업계에서는 현재 투기거래 수준의 제한 조치로도 충분하고 제도 강화의 필요성은 낮다고 말한다. 레버리지 ETF·ETN에 대해 교육을 받은 후 투자가 가능한 만큼 개인의 투자 판단을 존중해야 한다는 점에서다.

레버리지 ETF·ETN 투자경고…보호조치 강화될까?

금융감독원에 따르면 원자재 관련 ETF·ETN의 이달 1일부터 11일까지 일평균 거래대금은 1752억원으로 지난달 대비 183% 증가했다. 최근 러시아-우크라이나 전쟁 등 원자재 가격 변동성이 커지며 자금이 모이는 모습이다.

특히 고위험 상품인 레버리지 거래 비중이 46.8%를 차지하면서 투자 위험이 더 커지고 있다. 레버리지 ETF·ETN의 수익률은 기초자산 수익률의 2배로 결정되기에 변동성 높은 상황에서 투기거래 손실이 극대화될 수 있다.

레버리지 ETF·ETN의 일평균 거래대금은 493억원으로 지난달 대비 140% 증가했다. 같은 기간 인버스 레버리지 ETF·ETN의 일평균 거래대금은 292억원으로 82% 늘어났다.

/그래픽=김용민 기자 [email protected]

이처럼 상품 거래량이 급증하자 금감원은 지난 17일 원자재 ETF·ETN 투자유의 관련 소비자경보를 발령했다.

금감원 소비자경보 발령 이후로도 투자 수요가 계속될 경우 레버리지 ETF·ETN 투자 허들이 더 높아질 수 있다. 지난 2020년 금융감독원, 거래소, 증권사 등의 거래정지, 투자경보 조치에도 투기수요가 진정되지 않자 금융위원회에서 레버리지 ETF·ETN 건전화 방안을 마련한 바 있어서다.

당시 건전화 방안이후 레버리지 상품에 투자하기 위해서는 기본예탁금 1000만원이 필요해졌다. 또 투자자의 사전교육도 의무화됐다. 위험 특성에 대한 이해가 부족한 투자자들의 급증이 이어지고 있다는 판단에서 투자 전 온라인 교육 이수를 거친 후 투자가 가능하게 만들었다.

다만 투자자 보호를 위한 시장진입 차단장치 강화는 고려되지 않고 있다. 현재 상황이 지난 2년 전만큼 심각한 상황이 아니라는 판단에서다.

금융위원회 관계자는 "당시 상황과 현재 상황이 다르고 제도의 틀을 바꿀만한 정도로 오랜기간 영향을 미칠 수 있을지에 대해 생각해 봐야 할 것 같다"며 "현재까지 기본예탁금 상향 등 제도변경을 고려하고 있지는 않다"고 말했다.

자격 확인 후 투자 가능…개인의 판단 중요

업계에서는 레버리지 ETF·ETN에 대한 허들이 현재 단계로 충분하고 더 높일 필요성까지 없다는 의견이 나온다. 투자자들이 교육을 받았고 기본예탁금 1000만원 적용 등 자격을 확인한 뒤 시장에 뛰어든 만큼 투자자 개인의 판단이 중요하다는 점에서다.

금융투자업계 관계자는 "2년 전 레버리지 ETF·ETN 건전화 방안 발표는 당시 상품 특성에 대해 모르는 신규 투자자가 늘어나는 상황에서 고육지책으로 내놓은 방안이었다고 생각한다"며 "현재는 교육을 받고 투자하는 만큼 제도를 강화하기보다 투자자들이 주의해서 투자하는 것이 중요하다"고 말했다.

권민경 자본시장연구원 연구위원은 "지금 수준의 투자 제한조치를 더 강화해야 된다고 생각하진 않는다"며 "기본 예탁금 도입과 의무 교육을 통해 투자자가 상품에 대해 이해하고 투자하는 만큼 투자자 본인의 책임이 중요하다"고 말했다.

한국거래소 관계자도 "사전교육을 통해 복리효과, 괴리율 등 상품의 특성에 대해 알고 투자하는 투자자들이 늘어난 점에서 현재 제한조치만으로도 충분한 의미가 있다"며 "거래소, 발행사, 금감원 등에서 투자에 대한 위험성 고지도 하는 만큼 투자 결과에 대해서 스스로 책임을 져야 할 것"이라고 말했다.

[이코노믹리뷰=이소현 기자] 40대 미국인 A씨는 갭투자를 통해 수도권과 충천권 아파트를 매입했다. A씨가 갭투자를 통해 사들인 소형 아파트는 총 42채로, 금액으로만 따져도 67억원에 이른다. 그러다 최근 국세청 조사에서 덜미를 잡혔다. A씨의 국내소득이 많지 않은데, 외환 수취액도 없어 자금 출처가 불명했다. 아파트 중 일부는 주택임대업을 등록하지 않고 임대소득을 과소 신고한 혐의도 제기됐다.

국내 집값이 고공행진하는 가운데, 외국인까지 부동산 시장에 뛰어 들고 있다. 3일 국세청에 따르면 올해 1~5월 외국인의 국내 부동산 거래금액은 1조2539억원, 거래량은 3514건으로 전년보다 각각 49.1%, 26.9% 올랐다. 지난 2017년부터 올해 5월까지 약 2만3219명의 외국인이 7조6726억원 상당의 국내 아파트 2만3167채를 취득한 것으로 알려졌다.

외국인 투자자의 큰손은 중국인으로 총 1만3573건을 취득한 것으로 알려졌으며, 미국인(4282건)에 이어 캐나다, 대만, 호주, 일본 순으로 많았다. 또한 전체 외국인 2만3219명 중 ‘검은머리 외국인(한국 주민번호 보유자)’도 985명(4.2%)로 집계됐다.

이들의 관심은 수도권에 편중됐다. 서울은 거래금액 3조2725억원으로 가장 큰 비중을 차지했다. 특히 강남·서초·송파구 등에서 전체 거래금액의 17.6%에 달하는 1조3476억원의 거래가 이뤄졌다. 경기도와 인천도 각각 2조7483억원, 6254억원 등이다.

그러나 외국인 소유주 가운데 국내 아파트에 실거주 하는 경우는 전체의 32.7%(7569건)에 불과했다. 국세청은 이에 외국인이 실제 거주하지 않는 국내 아파트를 여러 채 취득·보유하고 있는 것은 일반적으로 투기성 수요가 있다고 보고 조사를 진행했다. 이 과정에서 세금 탈루 혐의가 있는 외국인 다주택 보유자 42명에 대해선 현재 세무조사가 착수된 상황이다.

임광현 국세청 조사국장은 "외국인이 투기 목적으로 국내 아파트를 보유한 경우에 대해서는 조세조약 등에 따라 해당국 국세청에 관련 내용을 통보할 계획이다"면서 "신고의무 위반 등의 혐의에 대해 해당국에서 세무조사 등 적절한 조치를 취할 것으로 기대한다"고 말했다.

경기도 내 3기 신도시 등에서 불법 투기를 벌이던 일당이 대규모로 적발됐다 (사진=경기도)

[경인매일=유형수기자] 3기 신도시 일대 토지거래허가구역에서 위장전입 등 불법 투기행위를 벌이고 과천시 소재 임야에 대해 토지거래허가를 받지 않고 매매한 일당 등 불법 투기자 122명이 대거 적발됐다.

경기도 특사경은 18일 경기도청에서 기자회견을 통해 "올해 3월부터 3기 신도시 토지거래허가구역인 고양시와 남양주시 일대를 투기거래 대상으로 무허가, 위장전입, 목적 외 사용 등 불법행위에 대해 기획수사를 실시해 불법 투기자 97명과 과천시 소재 임야에 대해 토지거래허가를 받지 않고 지분쪼개기 방법으로 매매하던 25명 등 불법 투기자 총 122명을 적발했다"고 밝혔다.

이들은 위장전입 등 불법 행위를 통한 허가 취득행위를 벌여왔으며 허위 토지이용계획서를 이용해 허가 취득행위를 얻는 등 다양한 범죄 행위를 일삼았다.

적발 사례에 따르면 서울에 거주하는 A씨는 본인이 대표로 있는 고양시 소재 사업장이 고양 창릉 공공주택지구에 포함되자 대토보상을 위해 사업장으로 위장전입을 실시했다.

이후 고양시 덕양구 성사동 소재 농지를 토지거래허가를 받아 취득하고 위장전입한 사업장에 거주하는 것처럼 꾸미는 등 치밀한 수법을 보였으나 실제로는 가족이 있는 서울시에 거주한 것으로 밝혀졌다.

실제로 A씨는 부동산거래신고 등에 관한 법률 위반 혐의를 받고 있으며 특사경은 A씨와 같이 투기를 목적으로 토지거래허가구역 내 위장전입, 허가를 받은 12명을 적발했으며 투기금액 총 88억원에 달하는 것으로 알려졌다.

이밖에 불법으로 창고를 건축해 사용하고 농지를 위탁 영농하는 등 다양한 수법으로 허가 목적을 위반한 불법 투기자들도 무더기 적발됐다. 이들의 투기금액은 226억원에 달하는 것으로 나타났다.

3기 신도시 불법행위와는 별개로 토지거래허가구역 내 기획부동산 불법 투기행위를 벌인 일당도 적발됐다. 기획부동산 대표 B씨는 과천시 갈현동 임야를 11억원에 매입한 후 지하철 개통 등 개발 호재로 인한 시세차익을 얻을 수 있다고 거짓 홍보한 것으로 드러났다.

또 해당 토지가 토지거래허가구역으로 지정되자 허가지정이 해제되면 소유권을 이전해 준다는 확약서를 작성하는 방법을 통해 투기자들을 회유하는 수법을 벌여 토지거래허가를 받지 않고 매매계약을 체결한 것으로 나타났다.

현행 법상 토지거래허가구역에서 허가를 받지 않거나 부정한 방법으로 토지거래허가를 받을 경우 2년 이하의 징역 또는 계약 체결당시 개별공시지가의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해진다.

이후 B씨를 비롯한 투기자 23명은 전원 검찰에 송치됐다.

한편 김영수 도 공정특별사법경찰단장은 “수도권 주택공급의 일환인 3기 신도시에 대해 이번 수사지역 외에도 고강도로 수사를 추진할 예정”이라며 “현재 청약경쟁률 과열 단지를 대상으로 고강도 부정청약 수사를 진행하고 있으며 그 결과를 다음 달 중 발표하겠다”고 밝혔다.

월간중앙

증권 분석과 경제학의 대가 그레이엄이 내린 정의의 핵심은 ‘철저한 분석’ ‘투자원금의 안정성’ ‘적당한 수익성’에 있다. 그레이엄은 철저한 분석이 없는 행위는 모두 투기라고 여겼다. 시장 심리나 분위기에 휩싸여 자산을 매입하는 것은 모두 투기라는 것이다. 철저한 분석은 정량적 분석과 정성적 분석 모두를 포함한다. 투자 원금의 안정성도 중요하다. 1929년 대공황으로 자신의 돈뿐만 아니라 고객 자산에서도 큰 손실을 입었던 그레이엄은 그 후로 잃지 않는 투자를 지향하는 보수적 투자자의 길을 걸었다. 원금의 안정성을 확보하기 위한 개념이 바로 ‘안전마진(margin of safety)’이다. 아무리 정교한 분석을 하더라도 인간은 때때로 실수나 오류를 범할 수 있다. 인간은 완벽한 존재가 아니기 때문이다. 그래서 그레이엄은 안전마진이란 개념을 창안했다. 자신이 가지고 있는 기준보다도 더 싸게 거래되는 주식에 투자하면, 실수를 하더라도 손해를 덜 볼 수 있다는 것이다. 그의 제자인 워런 버핏도 그레이엄의 지혜 중에서는 ‘시장 변동성’과 ‘안전마진’에 대한 개념이 가장 중요하다고 지적한 바 있다. 그레이엄은 또 ‘적당한 수익성’을 지향했다. 2~3배 오를 주식을 찾지 않고, 충분히 안전마진이 확보된 상태에서 적정 수익을 추구했다. 흔히 말해 꼭대기가 아니라 어깨에서 파는 것을 선호했다. 케인스도 성공적인 투자가가 되기 이전에 두 번의 큰 투자 실패를 겪었다. 농산물 선물(先物)과 외환에 투자했던 그는 1920년 4월 달러 가격이 오르지 않고, 마르크가 예상처럼 떨어지지 않아 1만3000파운드 이상의 큰 손실을 입었다. 자신이 운영하던 투자회사도 8000파운드 이상의 돈을 잃었다. 그는 손실을 만회하기 위해 5000파운드를 빌리고, 자신의 저서 [평화의 경제적 귀결]의 선인세와 인세로 보증금 1500파운드를 조달해야만 했다. 그는 남해회사 주식에 투자해 거의 전 재산을 날린 아이작 뉴턴처럼 자신의 투기 거래에 대해서 후회하지는 않았다. 오히려 이런 과정을 투기거래 통해 자신의 투자철학을 가다듬었다. 대공황도 그에게 큰 영향을 미쳤다. 케인스 이전의 경제학은 알프레드 마샬이 정립한 고전경제학이 주류였다. 마샬은 케인스의 스승이기도 하다. 고전경제학의 전통이론은 시장을 수요과 공급에 따른 가격의 움직임만으로 조절되는 것으로 바라봤다. 불황은 일시적이고 예외적인 것으로 받아들였다. 하지만 1929년 대공황을 투기거래 목도한 케인스의 생각은 달랐다. 불황은 일시적인 것이 아니라 경제에 큰 치명타를 입힐 수 있으므로 정부가 이에 대한 대비책을 세워야 한다는 것이었다. 경제는 불확실성으로 가득 차 있기 때문에 상황에 따라 정부가 개입해 재정지출을 늘리고 다시 경기가 좋아지면 재정 지출을 삼가는 탄력적인 운용이 필요하다는 것이다. 두 번의 실패와 대공황은 ‘장기 투자’와 ‘소수 집중투자’의 길로 그를 이끌었다. 여기서 케인스가 생각하는 투기자와 투자자의 차이를 들어보자. “투자자는 특정 자산의 미래의 수익에 대한 전망을 바탕으로 자산을 매수하는 사람이고, 투기자는 시장에 참여하는 사람들의 심리 변화를 예측해 자산을 매수하는 사람이다.” 케인스가 내린 투자의 핵심 개념은 ‘미래의 수익에 대한 전망’이다. 그런데 문제는 어떻게 특정 자산의 미래 수익에 대해 예측할 수 있을까이다. 이에 대한 케인즈의 답변은 이렇다. “시간이 가면 갈수록 나는 최선의 투자 방법이란 내가 어떤 회사인지 잘 알고, 경영진에 대해서도 잘 알고 있다고 생각하는 기업에 집중적으로 투자하는 것이라고 확신하게 되었다. 잘 알지도 못하는 여러 기업에 분산 투자하면 위험을 줄일 수 있다는 생각은 잘못된 것이다. 나 스스로도 2~3개 이상의 회사에 대해서는 잘 알 수 없다.” 케인스의 해법은 투자 투기거래 대상을 자신이 잘 아는 것으로 좁히는 것이다. 잘 모르는 투자 대상은 설사 전망이 좋더라도 피하고, 자신이 잘 알고 분석할 수 있는 대상에 집중하라는 것이다. 이것이 당대 최고의 천재 중 한명이 내린 결론이었다. 그레이엄과 케인스 모두 투자 손실로 고통을 겪으면서 시장의 불확실성에 대처하는 방법을 정립했다. 그것은 그레이엄에게는 ‘안전마진’이었고, 케인스에게는 ‘소수 집중투자’였다. 안전마진이란 개념은 투자자의 오류 가능성을 내포하고 있다. 철저한 분석에 바탕을 두더라도 인간인 이상 실수나 오판할 수 있다. 그런 실수나 오판이 치명적인 결과를 낳지 않도록 안전마진을 충분히 확보하라는 게 그레이엄의 아이디어였다. 케인스처럼 자신이 잘 아는 분야에 투자하면 불확실성을 줄일 수 있다. 케인스는 내재가치에 비해 충분히 싼 주식을 대량으로 매입해 장기간 투자하는 것을 선호했다. 한번 투자하면 대개 5년 이상 주식을 보유했다. 적립식으로 주가가 하락할 때 계속 매입해 평균 매입 단가를 낮추는 방법도 활용했다. 케인스의 투자 성적표는 어떠했을까. 앨런 베넬로 등이 공저한 [집중투자]라는 책을 보면, 케인스가 운용했던 1928~1946년 킹스 칼리지 체스트 펀드의 수익률이 소개돼 있다. 이 기간 동안 1929년 주식시장 대폭락, 대공황, 2차 세계 대전이라는 인류사의 대사변이 있었음에도 체스트 펀드는 미국과 영국 주식시장의 시장 수익률을 앞섰을 뿐만 아니라 원금이 5배로 늘어났다.

배짱, 인내심, 불굴의 용기 필요 그레이엄과 케인스는 성공적인 투자를 위한 인간적인 자질도 언급한 바 있다. 케인스는 “현대 증권시장에서 주식을 계속 보유하려면 상당한 배짱, 인내심, 불굴의 용기가 필요하다”고 지적한다. 그레이엄도 기질의 중요성을 강조하고 있다. 그는 [현명한 투자자]의 서문에서 ‘독자들이 투자결정을 내리는 데 적절한 정신자세와 감정상태를 구축하도록 돕고자 한다. 기질적으로 투기거래 투기거래 투자에 잘 맞는 보통사람들이 재무, 회계, 주식시장에 대해 많은 지식을 갖고 있으면서도 기질적으로 투자에 맞지 않는 사람들보다 훨씬 높은 수익을 거두고 유지하는 것을 보아왔다’고 적고 있다. 그 기질이란 건전한 투자원칙을 고수할 수 있는 인내심과 같은 감정적인 측면을 의미한다. 자신의 성격이나 기질이 투자에 맞지 않는 이들이라면, 펀드처럼 다른 투자자에게 돈을 맡기거나 예금을 하는 것이 차라리 나을지도 모를 일이다. ※ 필자는 미래에셋은퇴연구소 상무로, 경제 전문 칼럼리스트 겸 투자 콘텐트 전문가다. 서민들의 행복한 노후에 도움이 되는 다양한 은퇴 콘텐트를 개발하고 강연·집필 활동을 하고 있다. [부자들의 개인 도서관] [돈 버는 사람 분명 따로 있다] 등의 저서가 있다.

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